Riflessioni sulle criticità legate al “rent to buy” nell’esercizio delle libere professioni

Il legislatore ha recentemente cercato di risolvere il problema della riduzione dei trasferimenti immobiliari nel nostro Paese, anche per effetto delle maggiori difficoltà che oggi gli investitori incontrano nel reperire la liquidità necessaria nel mercato del credito per il compimento di dette operazioni. Un possibile mezzo per risolvere il problema può essere costituito dal rent to buy che ha trovato specifica disciplina nel corpo dell’art. 23 del decreto sblocca Italia del 2014. Il rent to buy è una operazione che riguarda tutte le tipologie di immobili (strumentali e abitativi) e tutti i soggetti indistintamente (imprese, liberi professionisti, privati). Si tratta di una operazione complessa che racchiude in sé il contratto di locazione e il contratto di compravendita. La relazione illustrativa al decreto sblocca Italia, istitutivo dell’operazione de qua, chiarisce che la ratio della disciplina è quella di “favorire la ripresa delle contrattazioni immobiliari, soprattutto con riferimento a quelle categorie (di soggetti) che hanno maggiori difficoltà ad acquistare in contanti”. Come si è già detto in precedenza detta disciplina riguarda tutte le tipologie di immobili, sia strumentali che abitativi (C.M. n. 4/E/2015). Essa non è preclusa ad alcuna categoria di soggetti e, pertanto, riguarda anche i lavoratori autonomi. L’art. 23 del decreto citato risulta mancante della disciplina fiscale da applicare nel caso di specie. Di conseguenza è intervenuta l’agenzia delle entrate mediante la C.M. n. 4/E/2015, allo scopo di colmare la lacuna normativa. Il suddetto documento di prassi si occupa delle imprese e delle persone fisiche operanti al di fuori dell’esercizio delle libere professioni e dell’attività d’impresa. In particolare, la citata circolare non si occupa specificamente delle operazioni effettuate nell’ambito dell’esercizio delle arti e delle professioni. Proprio la disciplina fiscale dei lavoratori autonomi si caratterizza per talune criticità che a tutt’oggi tengono in standby i liberi professionisti dalla realizzazione di qualunque forma d’investimento immobiliare realizzato al di fuori del leasing finanziario. Infatti, il leasing immobiliare risulta a tutt’oggi deducibile per effetto dell’art. 1, comma 162, L. 147/2013, contrariamente agli acquisti immobiliari che sono indeducibili ormai dal 2010. Attraverso il rent to buy il futuro compratore corrisponde immediatamente un anticipo sul prezzo di vendita, considerato che l’operazione si sviluppa nell’arco di dieci anni e corrisponde nel periodo di tempo contrattuale dei canoni periodici comprensivi di una quota di canone di locazione dovuta per il godimento del bene di terzi, a fondo perduto, e di una quota a titolo di ulteriore anticipo sul prezzo di vendita. Al termine del periodo suddetto il conduttore può acquistare la proprietà del bene, alle condizioni prefissate, considerando che all’uopo deve corrispondere il prezzo prefissato al netto degli anticipi già corrisposti. Il conduttore può decidere di non procedere con l’acquisto dell’immobile. In questo caso il locatore è tenuto a rimborsare tutti gli importi già ricevuti a titolo di acconto sul prezzo.