Le regole Iva a cui sono soggette le imprese immobiliari: locazioni, cessioni e limitazioni alla detraibilità Iva

L’applicazione della corretta disciplina IVA nel comparto immobiliare necessita preliminarmente di un’indagine tesa ad individuare i diversi soggetti economici che solitamente operano in tale settore. A tal riguardo, è possibile proporre la seguente suddivisione: i) società immobiliari di costruzione; ii) società immobiliari di compravendita; iii) società immobiliari di mero godimento. La disciplina IVA prevede particolari regole che trovano applicazione solo con riferimento alle società immobiliari di costruzione. Ci si riferisce, in particolare: i) alla possibilità di detrarre l’IVA pagata sugli acquisti di fabbricati abitativi destinati ad essere ricostruiti, ovvero l’imposta gravante sulle prestazioni di servizi per la ristrutturazione di tali fabbricati; ii) al particolare regime IVA previsto per la locazione e cessione di fabbricati abitativi e strumentali poste in essere da tali imprese che prevede, al ricorrere di determinate condizioni, la possibilità di effettuare le predette operazioni in esenzione da imposta. Tale possibilità, però, deve essere attentamente valutata dall’impresa, anche alla luce delle limitazioni che tali operazioni producono: i) sul rapporto (pro-rata) di detraibilità dell’anno, con conseguente limitazione del diritto alla detrazione dell’IVA nell’anno di effettuazione dell’operazione esente; ii) sulla detrazione (già operata a suo tempo) in relazione all’IVA assolta a monte per l’acquisto o la costruzione degli immobili destinati ad essere locati o ceduti a terzi, con conseguente obbligo di rettifica della detrazione operata in anni precedenti a quello di effettuazione dell’operazione esente.