Cedolare secca immobili commerciali: ultimi chiarimenti di prassi

In deroga al regime di tassazione ordinario prescritto dall’articolo 37, comma 4-bis, del D.P.R. 917/1986, l’articolo 1, comma 59, della L. 145/2018 (Legge di Bilancio 2019), ha esteso il regime della cedolare secca ai contratti di locazione, stipulati nel 2019, aventi ad oggetto immobili commerciali classificati in categoria C/1 (“Negozi o botteghe”) di superficie fino a 600 mq. L’opzione per la cedolare secca, anche per la locazione degli immobili commerciali, si sarebbe dovuta esercitare (dal locatore) in sede di registrazione del contratto di locazione, mediante la presentazione del modello RLI “Richiesta di registrazione e adempimenti successivi - Contratti di locazione e affitto di immobili”. Con la circolare 8/E/2019, l’Agenzia delle entrate aveva implicitamente confermato che, per le locazioni aventi ad oggetto gli immobili commerciali assoggettabili alla cedolare secca, il locatore avrebbe potuto esercitare l’opzione per il regime sostitutivo in esame anche successivamente alla registrazione del contratto, purché tale contratto fosse stato stipulato nel 2019, restando conseguentemente esclusi i contratti di locazione in essere nell’anno precedente (2018). Con la risposta interpello 22.9.2020 n. 388, l'Agenzia delle Entrate, ribadendo quanto già affermato nelle precedenti risposte n. 184, 190 e 198 del 2020, ha chiarito che: i) è possibile accedere alla cedolare secca sulle locazioni commerciali, a norma dell'art. 1 co. 59 della L. 30.12.2018 n. 145, con riferimento al contratto di locazione, prorogato dall'1.5.2019, avente ad oggetto un immobile che, nel marzo 2019, ha subito la variazione catastale che lo ha trasformato da C/3 in C/1 e che rispetta le altre condizioni richieste dalla norma (ad esempio, superficie inferiore a 600 mq); ii) ove, però, l'opzione per l'imposta sostitutiva non sia espressa tempestivamente (ovvero entro il 31.5.2019), essa non può operare per l'annualità 1.5.2019 - 30.4.2020, ma avrà effetto solo sulle annualità successive alla prima (se operata entro il 31.5.2020). Infatti, sebbene la possibilità di optare per la cedolare secca per le locazioni di immobili commerciali sia rimasta limitata ai contratti stipulati (o prorogati) nel 2019, con riferimento ad essi trova applicazione per tutta la durata contrattuale, salva revoca, in base alle regole ordinarie.