10 marzo 2016

Cedolare secca: ribadita l’esclusione se il locatario è una società

Memory n. 70 del 10.03.2016 a cura di Omar Rigamonti

L’art. 3 del DLgs. 14.3.2011 n. 23 ha introdotto, nel nostro ordinamento tributario, un nuovo regime opzionale di imposizione sostitutiva sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili abitativi, noto come “cedolare secca”. La cedolare secca sugli affitti interessa i proprietari (o titolari di diritti reali di godimento) di abitazioni concesse in locazione a terzi al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni. Deve cioè trattarsi di soggetti passivi IRPEF che, in relazione alla locazione posta in essere, conseguano reddito fondiario. Per quanto concerne, invece, il profilo del locatario, la norma sembrerebbe non imporre alcun vincolo particolare ai fini dell’accesso al regime agevolato. Di diverso avviso, invece, l’Amministrazione Finanziaria che, nel contesto della circ. 26/E/2011 ha escluso dal campo di applicazione della norma in oggetto i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo. Tale precisazione è stata altresì recentemente ribadita in occasione di Telefisco 2016, nel corso del quale i tecnici dell’Agenzia delle Entrate hanno avuto modo di ribadire che per l'applicazione della "cedolare secca", si deve tenere conto anche dell'attività del conduttore, restando, pertanto, escluso da tale regime il contratto di locazione stipulato con i conduttori che operano nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dalla circostanza che gli immobili oggetto della locazione vengano utilizzati dal conduttore per soddisfare le esigenze abitative dei propri collaboratori o dipendenti (confermando quanto già illustrato nella circolare 26/2011). Si rileva che le indicazioni fornite dalle Entrate si contrappongono con quanto sostenuto dalla giurisprudenza tributaria di merito, secondo la quale, invece, alla luce della lettera normativa (che non fa alcun riferimento alla qualifica del conduttore), sussiste la possibilità di optare per il regime sostitutivo della “cedolare secca”, ove il titolare del diritto di proprietà dell’immobile sia una persona fisica, anche se il conduttore dell’immobile è una società (C.T. Prov. Milano 17 aprile 2015 n. 3529/25/15).
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