Cedolare secca sugli immobili commerciali: inapplicabilità al locatore imprenditore

La legge di bilancio 2019 (art. 1 comma 59 della L. 30 dicembre 2018 n. 145) ha introdotto la possibilità di accedere alla cedolare secca del 21%, a determinate condizioni, per alcuni immobili commerciali. In particolare, la nuova norma consente l’accesso all’imposizione sostitutiva ai contratti di locazione: i) relativi a negozi in categoria catastale C/1 e alle relative pertinenze; ii) di superficie fino a 600 metri quadrati (senza includere nel computo le pertinenze); iii) stipulati nel 2019; iv) tra soggetti che il 15 ottobre 2018 non avevano già in essere un contratto per lo stesso immobile, poi interrotto in anticipo. Nella risposta interpello 18.7.2019 n. 268, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che la cedolare secca - anche quella sulle locazioni commerciali introdotta dalla L. 145/2018 (legge di bilancio 2019) - è riservata al locatore persona fisica, sicché, ove tra i proprietari/locatori compaia, oltre ad alcune persone fisiche, anche una società, solo le persone fisiche possono esercitare disgiuntamente l'opzione per la cedolare secca. Inoltre, l'Agenzia specifica che l'imposta sostitutiva può applicarsi al contratto, stipulato il 31.1.2019, anche se era stato preceduto da un contratto avente ad oggetto lo stesso immobile, di durata 6+6, stipulato nel 2007 e risolto il 25.5.2018 dal Commissario liquidatore, nell'ambito della procedura di concordato preventivo omologato riguardante la società conduttrice. Infatti, da un lato, il contratto risultava già risolto nel mese di maggio 2018 e, quindi, prima del 15.10.2018 indicato dall'art. 1 co. 59 della L. 145/2018 come data di riferimento. Inoltre, il fatto che lo scioglimento sia avvenuto nell'ambito del concordato preventivo escluderebbe ogni preordinazione da parte dei contribuenti. Con la recente risposta all’interpello del 30.8.2019 n. 364, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che, con riferimento ad un contratto di locazione di immobile commerciale classificato catastalmente C/1 ed avente superficie di 180 mq, stipulato nel 2014 (avente durata 6 +6 anni), non è possibile l'opzione per la cedolare secca neppure nel caso in cui, nel 2019, avvenga il subentro di un nuovo conduttore nel contratto. Secondo l’Agenzia delle Entrate, il subentro nel contratto di locazione dell'affittuario dell'azienda, ai sensi dell'art. 36 della L. 392/78, non configura la stipula di un nuovo contratto di locazione.