Compravendite immobiliari: l’abitualità nell’ambito dell’attività d’impresa

Sovente le persone fisiche acquistano, costruiscono ovvero ricevono in successione o per donazione degli immobili. Questi beni possono essere utilizzati direttamente dal contribuente ovvero possono essere locati o ceduti a terzi. Se le operazioni immobiliari così individuate, che si chiudono con la cessione dei beni di che trattasi, sono occasionali, queste rientrano nell’ambito dell’art. 67, co. 1, lett. b), del tuir, per effetto del quale la cessione di immobili non genera plusvalenze fiscalmente rilevanti se: i. la cessione avviene oltre un quinquennio decorrente dalla data di acquisto o di costruzione; ii. salvo il caso in cui l’immobile viene utilizzato per la maggior parte del periodo (infraquinquennale) come abitazione principale dal contribuente o dai propri familiari. Se invece le operazioni di che trattasi presentano i caratteri della professionalità e dell’abitualità, richiesti dall’art. 55 del tuir, l’operazione trasla dall’art. 67 all’art. 86 del tuir (ovvero dai redditi diversi ai redditi d’impresa), cristallizzando così plusvalenze sempre rilevanti, laddove il prezzo di vendita risulti superiore al costo non ammortizzato. Sono proprio i caratteri della professionalità e dell’abitualità che giocano nel caso di specie un ruolo rilevante ai fini del corretto inquadramento fiscale dell’operazione. Ne risulta che l’effettuazione di opere di ristrutturazione e riqualificazione di un immobile con lo scopo di realizzare un’operazione speculativa, portano l’attività nell’ambito dell’impresa posto che, ai fini fiscali, non rileva la sussistenza di un’attività autonomamente organizzata, ex art. 2082, c.c.