Imposta di registro in misura fissa per le imprese di costruzioni che acquistano immobili da demolire e ricostruire

L'art. 7 del DL 34/2019 (c.d. DL "crescita") come modificato, in sede di conversione, dalla L. 58/2019, prevede che, fino al 31.12.2021, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa (200,00 euro ciascuna), per i trasferimenti, anche esenti da IVA, di interi fabbricati: i) a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare; ii) a condizione che, nei 10 anni successivi all'acquisto, le imprese acquirenti provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, oppure alla manutenzione straordinaria o restauro o risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia ed alla successiva alienazione, anche frazionatamente, purché l'alienazione riguardi almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato; iii) purché la ricostruzione avvenga conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B. La norma configura un importante vantaggio fiscale con riferimento alle cessioni immobiliari operate da soggetti privati a favore di imprese di costruzione o ristrutturazione, le quali scontano: i) l’imposta di registro nella misura del 9% (con il minimo di 1.000 euro) e; ii) le imposte ipotecarie e catastali nella misura di 50 euro cadauna. La norma potrebbe configurare un vantaggio fiscale anche per alcune cessioni di immobili operati da soggetti IVA a favore di imprese di costruzione o ristrutturazione. Va ricordato, infatti, che, in base alle regole ordinarie, le cessioni, operate da soggetti IVA: i) di fabbricati abitativi, se esenti da IVA, scontano l’imposta di registro proporzionale (9% per l’acquirente impresa di costruzione o ristrutturazione, non potendosi applicare le agevolazioni “prima casa”) e le imposte ipotecaria e catastale di 50,00 euro ciascuna (in questo caso, la norma recata dall’art. 7 del DL 34/2019 comporterebbe un rilevante risparmio di imposta per l’imposta di registro); ii) di fabbricati strumentali, sia esenti che imponibili ad IVA, scontano l’imposta di registro fissa e le imposte ipotecaria e catastale rispettivamente del 3% e 1% (anche in questo caso, dunque, la norma recata dall’art. del DL 34/2019 risulterebbe molto vantaggiosa per il contribuente, consentendogli di risparmiare il 4% di imposte ipo-catastali). Nessun risparmio d’imposta è previsto, invece, per il trasferimento di fabbricati abitativi da demolire imponibili ad IVA (per obbligo o per opzione), in quanto la cessione di detti fabbricati, a favore di qualsiasi soggetto passivo IVA o privato, già sconta le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna.