Incentivi alla valorizzazione edilizia: esclusi se l’acquirente del fabbricato è una società di gestione

L'art. 7 del DL 34/2019 (c.d. DL "crescita") come modificato, in sede di conversione, dalla L. 58/2019, prevede che, fino al 31.12.2021, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa (200,00 euro ciascuna), per i trasferimenti, anche esenti da IVA, di interi fabbricati: i) a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare; ii) a condizione che, nei 10 anni successivi all'acquisto, le imprese acquirenti provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, oppure alla manutenzione straordinaria o restauro o risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia ed alla successiva alienazione, anche frazionatamente, purché l'alienazione riguardi almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato; iii) purché la ricostruzione avvenga conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B. La norma configura un importante vantaggio fiscale con riferimento alle cessioni immobiliari operate da soggetti privati a favore di imprese di costruzione o ristrutturazione, le quali scontano: i) l’imposta di registro nella misura del 9% (con il minimo di 1.000 euro) e; ii) le imposte ipotecarie e catastali nella misura di 50 euro cadauna. Con la risposta a interpello 20.2.2020 n. 70, l'Agenzia delle Entrate ha escluso che il trasferimento immobiliare effettuato a favore della società di gestione, nell'interesse del fondo comune d'investimento immobiliare, possa configurare un trasferimento a favore di "impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare" (requisito soggettivo richiesto dalla norma per l'operatività dell'agevolazione) in considerazione del fatto che: i) non è possibile estendere la lettera della norma oltre il suo significato testuale, alla luce del divieto di analogia sancito dall'art. 14 delle preleggi, secondo cui "le leggi che fanno eccezione a regole generali o ad altre leggi non si applicano oltre i casi e i tempi in esse considerati"; ii) il fondo immobiliare è privo di autonoma soggettività giuridica e configura un patrimonio separato della società di gestione del risparmio, come si evince dagli artt. 1 co. 1 lett. j) e 36 co. 4 del DLgs. 58/98, e come affermato da Cass. 15.7.2010 n. 16605 e Cass. 8.5.2019 n. 12062 (secondo cui, in caso di acquisto nell'interesse del fondo, l'immobile acquistato deve essere intestato alla società di gestione, la quale ne ha la titolarità formale); iii) la società di gestione, che è il soggetto a cui deve essere intestato l'immobile, non può, per espresso divieto, esercitare direttamente l'attività di costruzione di beni immobili (provvedimento Banca d'Italia 19.1.2015).