Locazione commerciale e affitto di azienda: differenze e criticità

L’affitto d’azienda e la locazione di immobili commerciali sono soggetti ad una disciplina civilistica completamente differente. Infatti, a dispetto della locazione - che è disciplinata dal codice civile e dalla legge sul c.d. equo canone (L. 392/78) - l’affitto d’azienda non ha una disciplina codificata nella legge in maniera sistematica: le regole dell’affitto di azienda sono, infatti, liberamente determinate dalle parti, nel rispetto delle norme generali del codice civile, tenuto altresì conto degli orientamenti della giurisprudenza e della dottrina che si sono sviluppati nel corso degli anni. Conseguentemente, ai fini della corretta qualificazione del negozio giuridico intercorso tra le parti, è imprescindibile valutare, nel caso concreto, quale sia il perimetro e l’oggetto della locazione, ovvero se si tratti di un contratto d’affitto d’azienda (o di un suo ramo), oppure di una mera locazione immobiliare con beni pertinenziali all’immobile. Secondo la giurisprudenza di legittimità, la differenza essenziale che sussiste tra un contratto di locazione e un contratto di affitto di azienda (o di un ramo di essa) è rinvenibile nella preesistenza di una organizzazione in forma di azienda dei beni oggetto del contratto, in assenza della quale non si può affermare che sia stato ceduto il godimento di un'azienda (o di un suo ramo). Inoltre, ove venga accertato che i beni erano al momento del contratto organizzati per l’esercizio dell’impresa già dal dante causa, sarà altresì necessario verificare se le parti abbiano inteso trasferire (o concedere) il godimento di un complesso organizzato di beni, oppure semplicemente il godimento di un bene immobile, rispetto al quale gli altri beni e servizi risultano strumentali al godimento del fabbricato, restando poi libero l’avente causa di organizzare ex novo una propria attività d’impresa (Corte di Cassazione sentenza n. 3888 del 17.2.2020).