Cedolare secca: opzione impossibile con la sola nuda properietà

Con risposta ad interpello n. 216 del 15.02.2023 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che il nudo proprietario di un immobile che stipula un contratto di locazione su porzione dell’immobile non può fruire del regime della “cedolare secca”. Nel caso esaminato, due comproprietari, nudi proprietari di un’immobile gravato da usufrutto a favore di un parente, intendono stipulare un contratto di locazione per una porzione dello stesso nella loro diretta disponibilità: considerato che l’opzione per la cedolare si pone in alternativa al regime ordinario per la tassazione del reddito fondiario, vista la non imputazione al nudo proprietario di tale reddito, secondo l’Agenzia, non è possibile esercitare l’opzione per la cedolare sul contratto di locazione. Ciò anche nel caso in cui – come quello trattato – l’immobile è adibito ad abitazione principale da parte dell’usufruttuario, a parte per una porzione del medesimo immobile, planimetricamente definita, rispetto ai quali i due nudi proprietari hanno diretta disponibilità. Secondo quanto stabilito dall’articolo 26 TUIR, i redditi fondiari sono imputati ai soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale. Ricordiamo che il regime di cedolare secca è riservato (salvo alcune eccezioni) per i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati da locatori persone fisiche al di fuori dall’esercizio di imprese, arti o professioni. L’aliquota ordinaria applicabile, in sostituzione della tassazione ordinaria, è pari al 21%, fatta eccezione per le ipotesi di applicazione dell’aliquota ridotta del 10% (canone concordato, locazione transitoria in comuni ad alta densità, ecc.).