L’esercizio dell'opzione per l’imponibilità IVA delle cessioni immobiliari nelle procedure di liquidazione del patrimonio immobiliare

Il regime IVA delle cessioni di fabbricati è delineato dall'art. 10 co. 1 n. 8-bis e 8-ter del DPR 633/72, a norma del quale le cessioni di fabbricati poste in essere da soggetti IVA possono risultare imponibili o esenti da imposta. In particolare, le cessioni di fabbricati abitativi risultano: i) imponibili ad IVA per obbligo, se effettuate dalle imprese di costruzione o ristrutturazione entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento; ii) imponibili ad IVA per opzione (espressa in atto dal cedente), se effettuate dalle imprese di costruzione o ristrutturazione oltre 5 anni dopo la fine dei lavori (in assenza di opzione, la cessione risulta esente); iii) esenti da IVA, se effettuate da soggetti diversi dall'impresa di costruzione o ristrutturazione. Inoltre, ove la cessione abbia ad oggetto fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, ai sensi del DM 22.4.2008, la cessione risulta sempre imponibile ad IVA su opzione del cedente espressa in atto. Le cessioni di fabbricati strumentali risultano, invece; i) imponibili ad IVA per obbligo, se effettuate dalle imprese di costruzione o ristrutturazione, entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento; ii) imponibili ad IVA, in presenza di opzione per l'imponibilità espressa in atto dal cedente, se effettuate da soggetti diversi dai precedenti (ossia dall'impresa di costruzione o ristrutturazione oltre 5 anni dopo la fine dell'intervento o da soggetti diversi dall'impresa di costruzione o ristrutturazione); iii) esenti da IVA, in assenza di opzione per l'imponibilità espressa in atto, se effettuate dall'impresa di costruzione o ristrutturazione oltre 5 anni dopo la fine dell'intervento o da soggetti diversi dall'impresa di costruzione o ristrutturazione. La cessione di fabbricati, sia abitativi sia strumentali, in regime di imponibilità IVA su opzione, è operata con il meccanismo del reverse charge nei confronti di soggetti passivi d'imposta. Nella recente risposta a interpello del 10.12.2018 n. 104, l'Agenzia delle Entrate ha precisato che, in presenza di una procedura di liquidazione del patrimonio (L. 3/2012), l'esercizio dell'opzione per l'imponibilità IVA relativa alla cessione di beni immobili (art. 10 co. 1 n. 8-ter del DPR 633/72) spetta al soggetto sovraindebitato, in quanto titolare del diritto di proprietà sugli stessi. Il debitore conserva, infatti, la titolarità giuridica dei beni e la soggettività passiva d'imposta sino a quando non si perfeziona la cessione del singolo bene a favore di soggetti terzi.