La cessione di immobili abitativi ai fini IVA ed imposte di registro

Il trattamento IVA delle operazioni aventi ad oggetto le cessioni di unità immobiliari urbane a destinazione abitativa (censite in catasto o classificabili nelle categorie del gruppo A - eccetto gli A/10), poste in essere da un soggetto passivo IVA, è contenuto all’interno dell’ art. 10 co. 1 n. 8-bis DPR 633/72. La citata disposizione è stata oggetto di importanti modifiche nel corso nel 2012. Per effetto delle novità apportate dal legislatore, sono imponibili per obbligo le cessioni di fabbricati abitativi operate dall'impresa costruttrice o ristrutturatrice, a condizione che i lavori di costruzione o ristrutturazione siano stati ultimati non oltre i cinque anni precedenti alla data di cessione. Sono, invece, imponibili, in presenza di opzione per l'imponibilità espressamente manifestata in atto dal cedente: i) le cessioni di fabbricati abitativi operate dall'impresa di costruzione o ristrutturazione oltre 5 anni dopo la conclusione dell'intervento o della costruzione; ii) le cessioni di alloggi sociali effettuate da qualsiasi soggetto Iva. Rimangono esenti da Iva, le cessione di immobili abitativi operate da qualsiasi cedente (soggetti IVA) diverse da imprese di costruzione o ristrutturazione, nonché le cessione di immobili abitativi operate, in veste di cedente, da imprese di costruzione o ristrutturazione, oltre 5 anni dall'ultimazione della costruzione o dell'intervento, in assenza di opzione per l'imponibilità espressa in atto dal cedente. Nell'ambito delle cessioni di fabbricati abitativi, nonostante le modifiche IVA apportate dal legislatore, è rimasto invariato il regime previgente ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Si rammenta, infine, che, in caso di esercizio dell’opzione per l’imponibilità della cessione, se acquirente è un soggetto IVA (esercente attività d’impresa, arte o professione), troverà applicazione il meccanismo del “reverse charge”.