La disciplina del prezzo valore nell’ambito dei trasferimenti immobiliari all’asta

L'art. 1 co. 497 della L. 266/2005 ha introdotto, con decorrenza 1.1.2006, una deroga al criterio generale di determinazione della base imponibile dell'imposta di registro per le cessioni immobiliari, così come individuata dagli artt. 43, 51 e 52 del DPR 131/86. Tale norma consente, in presenza di determinati requisiti di natura oggettiva e soggettiva e di determinate condizioni, di calcolare la base imponibile dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale, in deroga ai principi generali, con riferimento al valore catastale del bene trasferito. Come verrà meglio argomentato nel prosieguo del presente contributo, il regime agevolato del “prezzo-valore” trova applicazione al ricorrere dei seguenti presupposti: i) le cessioni devono riguardare un acquirente che sia una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali (requisito soggettivo); ii) le cessioni devono avere ad oggetto immobili ad uso abitativo e/o relative pertinenze (requisito oggettivo); iii) le cessioni devono essere soggette ad imposta di registro senza applicazione dell’IVA (requisito oggettivo). Il prezzo valore può trovare applicazione anche agli acquisti operati in sede di espropriazione forzata, al pubblico incanto ed all'asta pubblica (Corte Cost. 23.1.2014 n. 6; Cass. 13033/2017). Coloro che sono interessati ad avvalersi dell’agevolazione del “prezzo-valore” nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari devono comunicare tale opzione al Professionista Delegato alla vendita dell’immobile pignorato, anticipando tale volontà in sede di presentazione dell’offerta oppure, al più tardi, successivamente all’aggiudicazione dell’immobile, ma prima che il Professionista Delegato: i) provveda alla quantificazione delle spese di trasferimento a carico del medesimo aggiudicatario, ovvero; ii) richieda, all’Agenzia delle Entrate territorialmente competente, un parere preventivo in merito alla corretta tassazione del decreto di trasferimento. Anche nel decreto di trasferimento a firma del Giudice dell’Esecuzione, ma redatto in bozza dal Professionista Delegato, occorre dare informativa in merito all’agevolazione del prezzo valore invocata dall’aggiudicatario.