27 marzo 2020

La locazione di immobili strumentali e il pro rata di detraibilità

Daily news n. 57 del 27.03.2020 a cura di Alessandro Borghese e Mauro Muraca

La locazione di immobili strumentali e il pro rata di detraibilità - Daily news n. 57 del 27.03.2020 a cura di Alessandro Borghese e Mauro Muraca€ 6,00

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La locazione di fabbricati strumentali posta in essere da soggetti passivi IVA costituisce, in linea generale, operazione esente IVA, con la possibilità, riconosciuta a tutti i locatori, di esprimere l’opzione per l’imponibilità ad IVA, a norma dell’art. 10, co. 1, n. 8 del DPR 633/1972. L’opzione per l’imponibilità IVA delle locazioni deve essere “espressamente manifestata” nell’atto di locazione ed è vincolante per tutta la durata del contratto: è possibile, però, modificare il regime di esenzione IVA applicato al contratto di locazione, utilizzando l’apposito modello rubricato “Opzione per l’imponibilità IVA dei contratti di locazione” nel caso in cui, prima della scadenza del contratto di locazione, si verifichi il subentro di un terzo nella qualità di locatore. La facoltà di esercitare, nel contratto di locazione, l’opzione per l’imponibilità IVA dei canoni di affitto, ovvero di mantenere il regime naturale dell’esenzione (in assenza di opzione), deve essere attentamente valutata dal locatore, poiché la decisione per il regime naturale dell’esenzione potrebbe creare importanti problematiche sotto il profilo della disciplina del pro – rata di detraibilità. Si rammenta, infatti, che a norma dell’art. 19, co. 5, del D.P.R. 633/1972, un contribuente che svolge sia un’attività che dà luogo a operazioni soggette a IVA (o a queste assimilate), sia un’attività che dà luogo ad operazioni esenti da imposta, deve operare la detrazione IVA in base a una percentuale, da applicare a tutta l’imposta a monte (c.d. meccanismo del pro-rata). Conseguentemente, laddove il locatore valuti che l’impatto delle operazioni esenti sulla detrazione dell’Iva assolta sugli acquisti non sia così penalizzante, può effettuare una locazione esente da Iva, così da offrire un vantaggio in capo al locatario, soprattutto laddove tale ultimo soggetto non possa portare in detrazione l’imposta (si pensi, ad esempio, al locatario privato, o soggetto Iva con limitato diritto alla detrazione).
Categorie:Immobili  –  Iva
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