La locazione immobili strumentali: disciplina ai fini delle imposte indirette IVA e registro

Le locazioni aventi ad oggetto immobili strumentali sono soggette alla regola generale dell’esenzione da Iva, con la possibilità - riconosciuta a qualsiasi soggetto passivo Iva (che agisce in qualità di locatore) - di optare nell’atto di locazione per l’applicazione dell’imposta nel relativo contratto di locazione, con l’obbligo di mantenere il regime di imponibilità Iva per tutta la durata del contratto: è possibile, però, modificare il regime di esenzione Iva applicato al contratto di locazione, utilizzando l’apposito modello rubricato “Opzione per l’imponibilità IVA dei contratti di locazione” nel caso in cui, prima della scadenza del contratto di locazione, si verifichi il subentro di un terzo nella qualità di locatore. Come verrà esaminato nel prosieguo del presente intervento, la facoltà di esercitare, nel contratto di locazione, l’opzione per l’imponibilità Iva dei canoni di affitto, ovvero di mantenere il regime naturale dell’esenzione (in assenza di opzione), deve essere attentamente valutata dal locatore, poiché la decisione per il regime naturale dell’esenzione potrebbe creare importanti problematiche sotto il profilo della disciplina del pro – rata di detraibilità. Ai fini delle imposte d’atto, invece, le locazioni di fabbricati strumentali - poste in essere da soggetti Iva – scontano, in deroga al “principio di alternatività Iva/registro”, l’imposta di registro in misura proporzionale (1%), indipendentemente dal regime Iva di imponibilità o di esenzione al quale la locazione è soggetta. La legittimità della deroga al “principio di alternatività Iva/Registro” è stata confermata dalla C.T. Reg. Lombardia che, in coerenza con quanto affermato dalla Corte di Giustizia UE (sentenza 12.10.2017 Causa C-549/16), ha confermato la legittimità dell’ imposta di registro nazionale applicata nella misura dell’1% sui contratti di locazione di fabbricati strumentali e relative pertinenze anche se soggetti ad Iva, in quanto l’imposta di registro non coincide con l’Iva, non avendone alcune caratteristiche essenziali (C.T. Reg. Lombardia 8.1.2020 n. 14/5/2020).