Cessione di immobili abitativi da parte di imprese di costruzione: pagamento di acconti ed effetti della Legge di stabilità 2011

La società ALFA s.r.l., avente ad oggetto la costruzione di immobili per la successiva rivendita, in data 15 marzo 2006 ha ultimato la costruzione di alcuni immobili abitativi, che sono stati quasi tutti venduti entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori, con conseguente applicazione dell’Iva, ai sensi dell’art. 10, n. 8-bis), del DPR 633/72. Per quanto riguarda l’ultima unità immobiliare, la stessa sarà trasferita definitivamente in data 14 febbraio 2011, ad un prezzo di euro 200.000 più eventuale Iva. Per tale bene, tuttavia, in data 10 ottobre 2010, è stato stipulato un contratto preliminare, incassando un acconto di euro 80.000, esente da Iva, ai sensi dell’art. 10, n. 8-bis), del DPR 633/72, in quanto a tale data erano decorsi oltre quattro anni dalla data di ultimazione dei lavori. Si chiede di conoscere se, alla luce delle novità introdotte dalla legge di stabilità 2011 (Legge 20.12.2010, n. 220), che ha “allungato” da quattro a cinque anni il periodo entro il quale, dalla data di ultimazione dei lavori, le cessioni di immobili abitativi sono soggette ad Iva, il saldo di euro 120.000, che sarà incassato all’atto del rogito notarile, nel prossimo mese di febbraio, deve essere assoggettato ad Iva o mantiene il regime di esenzione, posto che in precedenza è stato già incassato un acconto. Inoltre, poiché l’acquirente è un soggetto privato, che non acquista l’immobile nell’esercizio d’impresa o arte o professione, si chiede di sapere se tale cessione, laddove sia soggetta ad Iva, possa comunque rientrare nell’ambito applicativo del regime del cd. “prezzo-valore”, di cui all’art. 1, co. 497 e 498 della Legge n. 266/2005.