Effetti ai fini Iva della separazione dell’attività di cessione di abitazioni

Come abbiamo già avuto modo di argomentare nella nostra Daily News n.25 del 30.01.2012, l’art. 57, D.L. 24.1.2012, n. 1, così detto decreto liberalizzazioni, ha modificato la disciplina, ai fini dell'Iva, dell'affitto e della vendita di fabbricati abitativi. In particolare, sono stati riscritti i nn. 8) e 8-bis) dell'art. 10, co. 1, D.P.R. 26.10.1972, n. 633, per effetto dei quali viene ridotto l'ambito di operatività del generale regime di esenzione, mediante la previsione di ulteriori ipotesi di opzione per l'imposizione. E' il caso delle locazioni di immobili abitativi aventi durata non inferiore a 4 anni, effettuate in attuazione di piani di edilizia residenziale convenzionata, o destinati ad alloggi sociali così come definiti dal D.M. 22.4.2008. La medesima facoltà è contemplata in capo al cedente di immobili abitativi, nel rispetto delle stesse condizioni: il regime di imponibilità è, inoltre, confermato per le vendite dei fabbricati civili, da parte delle imprese di costruzione o ristrutturazione, entro 5 anni dall'ultimazione dei lavori. Le predette novità normative hanno, inoltre, comportato la necessità di modificare la formulazione della disciplina dell'art. 36, D.P.R. 633/1972, contemplando altresì il caso delle cessioni, con l'effetto che il regime opzionale della separata applicazione dell'iva, nell'ipotesi dell'esercizio di più attività imprenditoriali o professionali (distinte in imponibili ed esenti), è invocabile anche dai soggetti che effettuano (co. 3): (i) cessioni, esenti da imposta, di fabbricati a destinazione abitativa, o porzioni degli stessi, comportanti la riduzione della percentuale di detrazione dell'imposta a norma degli artt. 19, co. 5, e 19-bis, D.P.R. 633/1972; (ii) cessioni di altri fabbricati, con riferimento a ciascuno di tali settori di attività (imponibile ed esente). Conseguentemente, il venditore può ora separare - ai fini dell'applicazione dell'Iva - le cessioni esenti di immobili abitativi da quelle imponibili, previa comunicazione all'agenzia delle entrate, nella dichiarazione Iva relativa all'anno precedente o in quella di inizio attività: l'opzione ha efficacia fino alla sua revoca, e comunque per almeno un triennio, consentendo, pertanto, a tale soggetto di evitare gli effetti negativi derivanti dalle operazioni esenti sul pro rata di detraibilità dell'Iva assolta sugli acquisti. Analizziamo nel presente intervento gli effetti, ai fini Iva, della separazione dell’attività di cessione di abitazioni