Rideterminazione del costo fiscale dei terreni e la mancata indicazione nel rogito di compravendita

La rivalutazione del costo fiscale del terreno produce importanti effetti sulle imposte dirette, atteso che la rideterminazione del valore delle aree consente di calcolare la plusvalenza da assoggettare a tassazione assumendo come costo fiscale deducibile dal prezzo di vendita il valore del bene risultante dalla perizia di stima, aumentato del costo sostenuto per la redazione della perizia stessa. Allo stesso modo, la rivalutazione delle aree e dei terreni produce effetti anche ai fini delle imposte indirette: ai sensi dell’art. 7, comma 6, della L. n. 448/2001 il valore “rideterminato” costituisce “valore normale minimo di riferimento” ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute in occasione dell’alienazione del bene. Nella prassi capita di frequente che, al momento della cessione del terreno, il valore di tale bene (e quindi il relativo prezzo di vendita) risulti inferiore al valore risultante dalla perizia di stima Sul punto, la C.M. n. 1/E del 15 febbraio 2013, ha precisato che, affinché il valore "rideterminato" possa assumere rilievo agli effetti della calcolo della plusvalenza, è necessario che esso costituisca valore normale minimo di riferimento anche ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali (art. 7, comma 6, Legge n. 448/2001). Nel caso in cui, invece, nell'atto di trasferimento sia indicato un valore inferiore a quello rivalutato, si rendono applicabili le regole ordinarie di determinazione delle plusvalenze indicate nell'art. 68 del T.U.I.R., senza tener conto del valore rideterminato. Di diverso avviso, invece, la giurisprudenza tributaria: i) con ordinanza n. 19242/2016 la Suprema Corte ha ribadito che la mancata indicazione nel rogito di compravendita immobiliare del valore del terreno, come rideterminato ai sensi dell’art. 7 della L. n. 448/2001 (Finanziaria 2002), non costituisce una condizione ostativa per il contribuente alla facoltà di beneficiare dell’affrancamento, utilizzando quindi la deroga prevista dalla medesima norma al criterio ordinario di determinazione dell’imponibile; ii) la sentenza C.T. Reg. Milano 28.6.2016 n. 3836/1/16 ha stabilito che non scatta la decadenza dal diritto di usufruire dell'agevolazione in oggetto per il solo fatto di avere indicato in sede di cessione un prezzo inferiore al valore minimo di riferimento costituito da quello risultante dalla rivalutazione.