Trattamento IVA della cessione dei fabbricati in costruzione

In generale, le cessioni di fabbricati abitativi e strumentali per natura sono soggette al regime di esenzione IVA, mentre l’imponibilità delle stesse rappresenta un’eccezione rispetto alla regola. Tuttavia, la cessione di un fabbricato effettuata dal soggetto passivo prima della data di ultimazione deve, in ogni caso, essere assoggettata a IVA, avendo ad oggetto un bene ancora inserito nel circuito produttivo. Quanto alla nozione di “ultimazione” della costruzione o dell’intervento di ristrutturazione, la prassi amministrativa – la cui posizione è condivisa nello Studio del Notariato n. 181-2017/T – ha precisato che un fabbricato si intende “ultimato” nel momento in cui l’immobile risulti idoneo ad espletare la sua funzione e, pertanto, ad essere destinato al consumo. Diverso è, invece, il trattamento impositivo previsto per la cessione di immobili che, all’atto di vendita, sono accatastati nella categoria transitoria “F” in vista dell’iscrizione nella categoria catastale definitiva. In questo caso, trova applicazione il regime corrispondente alla categoria catastale dell’immobile precedente alla classificazione provvisoria. Si rileva, infine, che le cessioni di fabbricati strumentali in corso di costruzione sono escluse dal c.d. reverse charge ex art. 17 co. 6 lett. a-bis) del DPR 633/72. Tale disciplina si applica, invero, alle cessioni di fabbricati e relative porzioni ai sensi dell’art. 10 co. 1 nn. 8-bis) e 8-ter) del DPR 633/72, per le quali il cedente abbia manifestato in atti l’opzione per l’IVA.