Trattamento fiscale del rent to buy sotto la lente del notariato: criticità

L’art. 23 del DL 12.9.2014 n. 133, conv. L. 11.11.2014 n. 164, ha disciplinato il contratto di “godimento in funzione della successiva alienazione di immobili” (c.d. “rent to buy”). Tuttavia, la suddetta disposizione, nel definire gli elementi caratterizzanti del contratto di godimento in argomento, non ha individuato però la corretta disciplina fiscale da applicare, ai fini delle imposte dirette e delle imposte indirette, per la tassazione dei contratti medesimi. A colmare tale lacuna è intervenuta l’Agenzia delle Entrate (C.M. 4/E del 19.02.2015) che ha, illustrato il regime fiscale applicabile al contratto di “rent to buy”, con riferimento sia all’imposizione diretta che indiretta. Recentemente, il Consiglio Nazionale del Notariato (nota di marzo 2015) ha fornito alcuni spunti critici in relazione alle indicazioni fornite dall'Agenzia delle Entrate, in materia di "rent to buy", nel contesto della richiamata circolare del 19.2.2015 n. 4. Si ricorda, infatti, che nel citato documento di prassi, è stato disposto che il contratto di rent to buy sia tassato: i) come locazione finché il conduttore ha il godimento dell'immobile; ii) come compravendita solo dal momento in cui viene esercitato il diritto di acquisto. Secondo il Notariato, invece, sarebbe stato preferibile considerare, dal punto di vista fiscale, il contratto di rent to buy come operazione a sè stante e non solo come "sommatoria" di due diversi negozi. Infatti, il fatto di considerare il "rent to buy" un contratto "doppio" implica, ad esempio, il pagamento di due imposte di registro in misura fissa ove sia la locazione che la compravendita risultino soggette ad IVA. In proposito, poi, il Notariato rileva che, nel contratto di rent to buy, è possibile (ove sussistano le condizioni oggettive e soggettive) esercitare due diverse (ed autonome) opzioni per l'applicazione dell'IVA: i) una relativa alla quota del canone tassata secondo la disciplina della locazione; ii) una relativa alla quota del canone tassata secondo la disciplina degli acconti prezzo.