Immobili abitativi locati dalle imprese ai fini dell’imposizione Iva e Registro

La locazione di fabbricati abitativi è in linea generale, a norma dell’art. 10 co. 1 n. 8 del DPR 633/72, esente da IVA, fatte salve alcune specifiche ipotesi per le quali è prevista la possibilità di optare per il regime di imponibilità. In particolare, le locazioni di immobili abitativi (operate da soggetti IVA) sono: i) imponibili IVA su opzione, se la locazione (alternativamente) è stipulata in veste di locatore dall'impresa costruttrice/ristrutturatrice, ovvero ha ad oggetto alloggi sociali, da chiunque locati; ii) esenti da IVA in ogni caso, se si tratta di locazioni stipulate, in veste di locatore, da soggetti diversi dall'impresa di costruzione o ristrutturazione, oppure solo in assenza di opzione per l'imponibilità IVA, se si tratta di locazioni di alloggi sociali o di locazioni stipulate, in veste di locatore, dall'impresa di costruzione o ristrutturazione. In caso di opzione per l'imponibilità IVA delle locazioni di fabbricati abitativi operate dalle imprese di costruzione o ristrutturazione e delle locazioni di alloggi sociali, troverà applicazione l'aliquota IVA ridotta del 10%. Per quanto concerne, invece, il trattamento ai fini dell'imposta di registro, le locazioni di fabbricati a destinazione abitativa (e relative pertinenze) effettuate nell'esercizio di impresa sono soggette al c.d. “principio di alternatività tra IVA e registro”, di cui all’art. 40, co. 1, del DPR 131/86, per effetto del quale, se ai fini IVA: i) l’operazione è esente, ai sensi dell'art. 10, co. 1, n. 8 del DPR 633/72, l’imposta di registro si applica in misura proporzionale; ii) l’operazione è imponibile, oppure “fuori campo per difetto del requisito di territorialità” (art. 7 del DPR 633/72), l'imposta di registro si applica in misura fissa.